Entre las novedades introducidas por la Ley 11/2021 de 9 de julio de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, se encuentra la sustitución, con efectos a partir de 2022, del concepto de “valor real” por el concepto de “valor de mercado”, entendiendo este como el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.
De esta forma, la nueva redacción del artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dispone que, en el caso de bienes inmuebles, el valor de mercado será la mayor de estas dos magnitudes:
- el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto.
- el precio o contraprestación pactada entre las partes
Si el valor de referencia no existiera o no pudiera ser determinado, la base imponible será el mayor de estos dos valores: precio o contraprestación pactada, o el valor declarado por los interesados, todo ello sin perjuicio de comprobación administrativa.
¿Qué es el valor de referencia?
El valor de referencia es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de las características catastrales de cada inmueble. Es una de las características económicas de su descripción catastral y no podrá superar el valor de mercado para lo que se aplicará un factor de minoración en su determinación.
El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente y no tiene efecto alguno ni en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles ni en otros impuestos que tengan el valor catastral como base imponible.
Los valores de referencia afectarán a todos los inmuebles a partir de 2022 y estarán disponibles en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), donde desde el 14 de octubre figuran los mapas de valores correspondientes a los Informes del Mercado Inmobiliario de este ejercicio, de la Dirección General del Catastro. Esta publicación es una exigencia legal del procedimiento de determinación de los valores de referencia.
Además, los titulares catastrales podrán obtener un certificado de motivación del valor de referencia a una determinada fecha, de manera que dispongan de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación.
La inversión de la carga de la prueba
La incorporación del valor de referencia pretende disminuir la litigiosidad y dar respuesta al pronunciamiento del Supremo sobre la falta de idoneidad del método de comprobación mediante la estimación por referencia a valores catastrales multiplicados por índices o coeficientes, ya que la generalidad del mismo y su falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, hace necesaria una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se somete a avalúo.
La necesidad por tanto de realizar una comprobación “in situ”, con visita del inmueble en cuestión, requisito exigido en diversas sentencias del Tribunal Supremo, dificulta enormemente la labor de Administración Tributaria, que debe probar que el valor declarado por el contribuyente no se ajusta al valor real del inmueble transmitido o adquirido.
Por todo ello se dispone que la base mínima de tributación sea para el caso de bienes inmuebles, el valor de referencia previsto en la Ley del Catastro Inmobiliario, trasladando la carga de la prueba al contribuyente que deberá demostrar que el valor de referencia perjudica sus intereses legítimos, pudiendo impugnarlo:
- Recurriendo la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria
- Solicitando la rectificación de la autoliquidación.
En estos casos la Administración resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General de Catastro que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada.
Además, en cualquier momento, en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble en el Catastro, se podrán instar, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales de incorporación o revisión previstos en la norma (subsanación de discrepancias, rectificación de errores…).
Tributos afectados
El valor de referencia se conceptúa como base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y del Impuesto sobre el Patrimonio.
En el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de los mismos, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia, de acuerdo con lo establecido en el artículo 30 del Texto Refundido de la Ley que regula el Impuesto.